1.  가치(value)의 본질은 장래에 얻게 될 이익들에 대한 현재가치(present value)이다. 결국 가치는 장래에 얻게 될 이익의 크기와 이를 현재가치로 변환시키기 위한 계수에 따라 결정된다.

2. 부동산 가치의 결정요인 중 하나인 장래이익은 부동산을 보유하는 기간 동안 계속해서 얻게 되는 수입(Cash Flow)과 보유기간 말 재판매(re-sale)로부터 얻는 매도가치(terminal value)로 구성된다.

3. 장래이익의 구성요인 중 부동산 보유기간동안 얻는 이익보다 보유기간 말 매각가치로부터 얻는 차익인 자본이득이 초기 부동산매입자금으로 차입한 채무상환보다 훨씬 컸다. 항상 그런 것은 아니지만 이러한 부동산가치상승은 자산형성에 매력적이었다.

4. 부동산 가치 결정요인 중 또 하나는 장래에 얻게 되는 이익들을 현재가치로 바꾸는 현가계수(present value factor)로서, 1/(1+r)n 이고 r = i(이자율) + risk premium(위험할증율)으로 구성된다. 결국 가치는 이자율 및 위험할증율과 역의 관계에 있고, 이자율과 위험이 낮아지면 가치는 오르고 이자율과 위험이 높아지면 가치는 떨어진다.

5. 가치의 본질적 측면에서 본다면, 현재 부동산 시장에서 장래이익은 불투명하고 현가계수의 요소인 이자율과 위험요인의 상승여건이 커지는 등 가치하락 요인이 상승요인보다 더 크다.

6. 반면, 가격(price)은 매도자의 매도희망가격에 대한 매수자 반응의 결과이고, 현실적인 시장이자 매수자에 의해 주도되는 시장이다. 수요자 중심의 부동산 시장은 부동산의 독특한 특성과 맞물려 소수의 수요자가 다수의 수요자가 존재하는 것으로 오인되어 가격을 왜곡시키기도 하고, 적극적 매수의사가 부동산 시장을 주도하게 되기도 한다.

7. 가격은 매도자와 매수자간에 합의된 것이지만, 매수자 중심의 시장에서 매수의사에 영향을 미치는 것은 가치(value)이고, 결국 장래에 얻게 될 여러 편익의 정도, 금리와 위험 등 투자지표의 영향을 받게 되고 수요자의 심리에 미치는 요인에 의해 결정된다.

8. 경제인의 관점에서 본다면, 일부 반대논리가 있을 수 있지만 현재의 여러 여건을 볼 때 현재 부동산 가격의 급등은 비이성적 상황이다. 왜냐하면 지금의 경제 내외 상황은 기간의 이익과 재매도가치의 가치상승에 따른 자본이득(capital gain)보다 원본가치가 침해받을 위험(risk)이 더 크기 때문이다.

9.  그런데 부동산 가치는 위험에 노출되어 하락이 예상되는데, 왜 부동산 가격은 급등하는 가? 그것은 역설적이지만 부채감당한도를 넘어서는 자본이득이 미래에 발생할 것이라는 기대와 장래이익에 대한 불안감에 따른 초조함에 근거한다. 왜 그런가? 그만큼 불안하기 때문이다.

10. 지금은 공유의 시대라고 하고, 공유가치를 말하고 공유이익을 사회적 가치로 인식해가고 있다. 공유의 시대에서 자산의 상당부분을 차지하는 부동산의 소유는 위험이다. 소유로 인한 수익의 감소와 비용의 증가로 인한 불확실성을 공유를 통해 극복해야 한다. 공유는 선택이 아닌 필수이고, 특별한 경우가 아닌 일반적인 것이 되어 갈 것이다.

11. 그래서 정부와 기업과 개인은 탐욕적 가치가 아닌 공유의 시대에 걸 맞는 가치에 기반하여 변화하고 대응해야 한다. 종래와 같이 부채증가를 통한 자산의 증가는 국부의 증가가 아니라 위험이다. 부의 재분배는 나눔이고, 나눔이 Risk 회피이며 부의 창조(Creative Value)이다.

  - RnC Adviser 전문위원  최호근